Modernisierung & Mieterhöhung

Worum es geht

• Ankündigung & Duldung: Welche Arbeiten sind echte Modernisierung (z. B. energetisch, Barrierefreiheit) und was ist bloße Instandhaltung?
• Erhöhungen nach Modernisierung: Nur gesetzlich zulässige Kosten dürfen umgelegt werden; Obergrenzen und Kappungen sind zu beachten.
• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Form, Begründungsmittel (Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten) und Fristen.
• Während der Bauzeit: Mietminderung bei Beeinträchtigungen, Anspruch auf Ankündigungsfristen und zumutbaren Bauablauf.

Typische Fehler in der Praxis

• Unklare/fehlerhafte Ankündigung (Art, Umfang, Beginn, Dauer, zu erwartende Kosten/Erhöhung fehlen oder sind zu vage).
• Falsche Berechnungsbasis: Instandhaltungskosten nicht abgezogen; Drittmittel/Förderungen unberücksichtigt; falsche Wohnfläche.
• Überschrittene Obergrenzen/Kappungen oder Gleichzeitigkeit mit anderen Erhöhungen ohne rechtliche Grundlage.
• Verwechslung von Modernisierung (§ Modernisierungstatbestand) mit Instandsetzung (nicht umlagefähig).
• Formfehler bei Mieterhöhungen zur Vergleichsmiete (unzureichende Begründung, falsche Fristen).

Ihre Rechte – Schritt für Schritt

1. Ankündigung prüfen lassen: Stimmt der Maßnahmenplan, die Begründung und die voraussichtliche Erhöhung?
2. Härtefalleinwand: Wirtschaftliche/persönliche Härten rechtzeitig und begründet geltend machen.
3. Duldung nur im gesetzlichen Rahmen: Keine „Blanko“-Zutritte, nachvollziehbarer Bauablauf, Schutz vor unzumutbaren Belastungen.
4. Während der Arbeiten: Mietminderung bei Lärm, Staub, Ausfall von Heizung/Bad etc. sauber dokumentieren.
5. Erhöhungsverlangen nach Abschluss: Formelle und materielle Prüfung; nur zulässige Kostenbestandteile anerkennen.
6. Vergleichsmiet-Erhöhung: Begründung (Mietspiegel etc.) und Kappungsgrenzen prüfen; ggf. Teilzustimmung oder Ablehnung.

Modernisierungsumlage – was wirklich zählt

• Anrechenbare Kosten: Nur der Modernisierungsanteil nach Abzug von Instandhaltung und Drittmitteln.
• Verteilung: Auf die Wohnung nach nachvollziehbarem Schlüssel (i. d. R. Wohnfläche).
• Kappungen/Obergrenzen: Gesetzliche Deckel müssen eingehalten werden.
• Fälligkeit: Erhöhung wirkt erst nach ordnungsgemäßem Erhöhungsverlangen.

Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete

• Formvorgaben: Schriftform, klare Begründung, richtige Einordnung im Mietspiegel.
• Fristen & Zustimmung: Prüf- und Zustimmungsfristen beachten; Möglichkeit der (Teil-)Zustimmung.
• Einordnung der Wohnung: Merkmale korrekt bewerten (Lage, Ausstattung, Zustand).

Besonderheiten & Konflikte

• Index- oder Staffelmiete: Verhältnis zu Modernisierungserhöhungen beachten – doppelte Effekte vermeiden.
• Energetische Maßnahmen: Nachweise zur Einsparwirkung und Plausibilität der Kosten.
• Soziale Härten: Persönliche/wirtschaftliche Gründe sauber darlegen und belegen.

So arbeite ich

1. Unterlagen-Sichtung und Schnellcheck der Formalien.
2. Berechnungsprüfung mit Risikoampel (grün/gelb/rot) und kurzer Kostentabelle.
3. Stellungnahme/Härtefalleinwand, Verhandlungsstrategie, ggf. Teilzustimmung.
4. Durchsetzung von Minderungen, Fristen und Schonfristen.
5. Prozessuale Schritte nur, wenn nötig und wirtschaftlich sinnvoll.