Anwalt für Gewerbemietvertrag in Berlin-Charlottenburg

Ja, auch im Gewerbemietrecht gilt: Liegt ein erheblicher Mangel vor, der die Nutzung einschränkt (z. B. Heizungsausfall, Feuchtigkeit, Stromprobleme), kann die Miete anteilig gemindert werden. Voraussetzung ist eine rechtzeitige Mängelanzeige beim Vermieter.

Eine Untervermietung ist nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig. Ohne vertragliche Regelung oder Genehmigung droht eine Abmahnung oder sogar Kündigung. Empfehlenswert ist eine schriftliche Vereinbarung.

Gewerbemietverträge sind meist langfristig geschlossen. Ein vorzeitiger Ausstieg ist nur durch Aufhebungsvertrag, ein Sonderkündigungsrecht (z. B. wegen Mängeln) oder eine außerordentliche Kündigung möglich. Oft lohnt sich eine Verhandlung mit dem Vermieter.

Im Gewerbemietrecht hängt dies von der vertraglichen Regelung ab. Typisch ist eine Umlage fast aller Betriebskosten auf den Mieter. Fehlen klare Vereinbarungen, bleibt der Vermieter verpflichtet, die Nebenkosten zu tragen.

Eine einseitige Mieterhöhung ist im Gewerbemietrecht grundsätzlich nicht zulässig. Anpassungen sind nur möglich, wenn im Vertrag ausdrücklich eine entsprechende Regelung enthalten ist – etwa durch:

• Staffelmietvereinbarung – feste Erhöhungsbeträge oder Prozentsätze zu bestimmten Terminen,
• Indexmiete – Kopplung an den Verbraucherpreisindex (VPI),
• individuelle Anpassungsklausel – z. B. an Betriebskosten oder Marktveränderungen, sofern klar und transparent formuliert.

Ohne eine solche Vereinbarung ist eine Mieterhöhung nur durch vertragliche Einigung beider Parteien möglich.

Tipp: Wir prüfen Ihre Mietverträge und gestalten rechtssichere Wertsicherungsklauseln, die wirtschaftlich sinnvoll und wirksam sind.

Nein, im Gewerbemietrecht sind die Kündigungsfristen frei verhandelbar. Gibt es keine spezielle Vereinbarung, gilt § 580a BGB: Kündigung bis zum 3. Werktag eines Quartals → Ende des nächsten Quartals. In der Praxis werden jedoch meist individuelle Fristen im Vertrag geregelt.

Anders als im Wohnraummietrecht (maximal drei Nettokaltmieten) gibt es im Gewerbemietrecht keine gesetzliche Begrenzung für die Höhe der Kaution. Häufig vereinbaren die Parteien zwischen 3 und 6 Monatsmieten. Wichtig: Die Mietkaution muss transparent im Vertrag geregelt sein. Der Vermieter darf sie als Barzahlung, Bürgschaft oder Bankaval verlangen.

Investitionen in bauliche Veränderungen sollten über klare Vertragsklauseln abgesichert werden:

• Zustimmungsklausel: Schriftliche Genehmigungspflicht für Umbauten.
• Amortisationsschutz: Entschädigung oder Mindestlaufzeit, bis sich die Investition rechnet.
• Rückbau-Regelung: Festlegung, wer beim Vertragsende für Rückbaukosten aufkommt.
• Kostenverteilung: Vereinbarung, wem Einbauten gehören und ob ein Wertersatz erfolgt.

Tipp: Eine Kombination aus Zustimmung, Amortisationsschutz und Rückbauvereinbarung schützt Ihre Investition am besten.

Grundsätzlich können alle betrieblichen Nebenkosten umgelegt werden, die in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Mietobjekt stehen – etwa Heizung, Wasser, Abwasser, Müll, Aufzug, Hausstrom, Versicherung, Wartung und Reinigung. Entscheidend ist, dass die Positionen klar bezeichnet und einzeln aufgelistet sind. Pauschale oder unbestimmte Sammelbegriffe („sonstige Kosten“) sind unwirksam.

Nein. Im Gewerbemietrecht gilt Vertragsfreiheit – es gibt keine feste Anlage wie bei der BetrKV (Betriebskostenverordnung). Die Parteien können also auch andere Kostenarten vereinbaren, etwa Wartung technischer Anlagen, Sicherheitsdienst, Werbeflächenbeleuchtung. Trotzdem muss jede Kostenart transparent und nachvollziehbar beschrieben sein, sonst entfällt die Umlagefähigkeit.

Im Gewerbemietrecht gibt es – anders als bei Wohnraum – keine gesetzliche Jahresfrist für die Betriebskostenabrechnung. Der Zeitpunkt und mögliche Verfall- oder Ausschlussfristen ergeben sich allein aus dem Mietvertrag.

Fehlt eine ausdrückliche Regelung, gelten die allgemeinen Verjährungsfristen nach § 195 BGB (regelmäßig drei Jahre).

Tipp: Klare Abrechnungsfristen im Vertrag schaffen Rechtssicherheit und vermeiden Streitigkeiten über Nachforderungen oder Guthaben.

Nein. Die Kappungsgrenze (z. B. 15 %/20 %) gilt nur im Wohnraummietrecht. Im Gewerbemietrecht gibt es keine gesetzliche Begrenzung.

Ob und wie sich die Miete ändern darf, ergibt sich ausschließlich aus dem Vertrag:

• Indexmiete (VPI): Kopplung an den Verbraucherpreisindex mit klarer Berechnungsformel.
• Staffelmiete: Fix vereinbarte Erhöhungsbeträge oder -prozentsätze.
• Wertsicherungsklausel: Individuelle Regelung; muss transparent und rechtlich wirksam formuliert sein.

Ohne Vereinbarung ist eine einseitige Mieterhöhung während der Laufzeit nicht möglich – es braucht eine schriftliche Einigung.

Grundsätzlich haftet der Vermieter nur für Schäden, die er selbst oder seine Erfüllungsgehilfen verursacht haben. Für Drittschäden (z. B. Einbruch) haftet er nur, wenn eine Verkehrssicherungspflichtverletzung vorliegt. Der Mieter sollte sich daher durch eine Betriebs- oder Inhaltsversicherung absichern.

Nur, wenn eine Anpassungsklausel vereinbart ist (z. B. Index- oder Staffelmiete). Ohne solche Regelungen besteht kein Anspruch auf Anpassung an Inflation oder Umsatzentwicklung. Änderungen sind dann nur durch einvernehmliche Vertragsänderung möglich.

Mit Kaution (bis 3 Nettomieten), Bank- oder Selbstschuldnerbürgschaft, Bonitätsnachweisen, Mietausfallversicherung sowie klaren Verzugs- und Kündigungsklauseln im Vertrag.

Ja, wenn dies im Vertrag vereinbart ist: Staffelmiete, Indexmiete (VPI) oder ausdrücklich geregelte Anpassungsklauseln. Ohne vertragliche Grundlage ist eine Erhöhung regelmäßig nicht möglich.

Im Gewerbemietrecht sind Übertragungen zulässig, wenn sie klar geregelt sind: laufende Schönheitsreparaturen, Instandhaltung bestimmter Bereiche, Rückbau eigener Einbauten bei Auszug. Wichtig sind klare, ausgewogene Formulierungen.

Ohne abweichende Vereinbarung: 6 Monate zum Quartalsende (§ 580a BGB). Bei befristeten Verträgen ist die ordentliche Kündigung meist ausgeschlossen; Sonderkündigungen müssen vertraglich geregelt sein.

Indem im Vertrag eine Genehmigungspflicht für jede Untervermietung festgeschrieben wird. Ohne Erlaubnis des Vermieters ist eine Untervermietung unzulässig und kann abgemahnt oder als Kündigungsgrund genutzt werden.

Zunächst schriftlich mahnen und Frist setzen. Bleibt die Zahlung aus, kann eine fristlose Kündigung sowie eine Zahlungsklage oder Räumungsklage eingeleitet werden. Oft hilft bereits ein anwaltliches Aufforderungsschreiben, um Druck aufzubauen.

Nur, wenn sie betriebsbezogen und konkret beschrieben sind – etwa Kosten der technischen Objektbetreuung oder des Center-Managements. Pauschale Formulierungen wie „Verwaltungskosten sind umlagefähig“ sind unwirksam, weil sie gegen das Transparenzgebot (§ 307 BGB) verstoßen. Verwaltungskosten für Buchhaltung, Vertragsführung oder Mahnwesen bleiben stets Sache des Vermieters.

Ja. Auch wenn Vermieter und Verwaltungsgesellschaft wirtschaftlich identisch sind, handelt es sich um Eigentümerverwaltung – also nicht umlagefähige Kosten. Entscheidend ist nicht, wer die Leistung erbringt, sondern welcher Art sie ist. Nur echte, betriebsbezogene Fremdleistungen können auf den Mieter umgelegt werden.

Dann bleibt die Klausel unwirksam – selbst bei Unterschrift. Der Mieter kann sich später, etwa bei der Nebenkostenabrechnung, auf fehlende Bestimmtheit oder Intransparenz berufen. Unklare Vereinbarungen gelten nach § 139 BGB als nicht getroffen. Mieter dürfen solche Kosten verweigern oder zurückfordern (§ 812 BGB).

Mietverträge für Arztpraxen erfordern besondere Zulassungs- und Nutzungsregelungen. Wichtig sind:

• Klare Vereinbarung des Nutzungszwecks (z. B. ärztliche Tätigkeit, Heilpraktiker, Labor).
• Genehmigungspflicht für medizinische Geräte und Umbauten (Röntgen, Sterilisationsräume).
• Absicherung der Patienten- und Datensicherheit (baulich und vertraglich).
• Nachfolgeklausel bei Praxisübernahme oder Verkauf (ärztliche Nachfolgerregelung).

Tipp: Praxismietverträge sollten immer die berufsrechtlichen Vorgaben der Ärztekammer berücksichtigen.

⚖️ Wie wir Sie rechtlich unterstützen:
Unsere Kanzlei für Gewerbemietrecht in Berlin-Charlottenburg prüft und gestaltet Praxismietverträge unter Berücksichtigung der ärztlichen Zulassungspflichten, berufsrechtlichen Anforderungen und Nachfolgeregelungen – für eine rechtssichere Nutzung Ihrer Praxisräume.

Bei Kosmetik-, Tattoo- oder Wellnessstudios spielen technische und hygienische Anforderungen eine zentrale Rolle:

• Vertragliche Freigabe für den Betrieb von Geräten mit optischer Strahlung (z. B. Laser, IPL, SHR).
• Regelung der Umbauten und Installationen (Wasseranschlüsse, Lüftung, Stromkreise).
• Schallschutz und Geruchsschutz (z. B. bei Nagelstudios oder Parfümanwendungen).
• Option auf Werbeflächen und Außenbeschilderung.

Tipp: Kosmetikmietverträge sollten den behördlichen Auflagen (z. B. HygieneVO, NiSV) angepasst werden.

⚖️ Unsere anwaltliche Leistung:
Wir beraten Kosmetik- und Wellnessbetriebe zur rechtssicheren Nutzung ihrer Räume, prüfen Mietklauseln zu Umbauten, Hygiene und Geräten nach NiSV und sichern Investitionen langfristig ab – spezialisiert auf Gewerbemietrecht in Berlin-Charlottenburg.

Gastronomische Mietverträge sind besonders komplex, da sie oft hohe Investitionen erfordern. Zu beachten sind:

• Genehmigungspflichten (Konzession, Außenbewirtschaftung, Alkoholausschank).
• Regelung der Küchennutzung, Abluft- und Fettabscheideranlagen.
• Instandhaltungs- und Reinigungspflichten für technische Geräte und Lüftung.
• Absicherung von Umbaukosten durch Amortisations- oder Ablösevereinbarungen.
• Vertragliche Lärm- und Geruchsregelungen zur Konfliktvermeidung mit Nachbarn.

Tipp: In der Gastronomie sollten auch Pachtbestandteile (z. B. Mobiliar, Küchentechnik) klar bezeichnet und bewertet werden.

⚖️ Wie wir Sie begleiten:
Wir entwerfen und prüfen Gastronomiemietverträge, regeln Ablöse- und Umbauklauseln, begleiten Konzessions- und Genehmigungsverfahren und vertreten Sie im Gewerbemietrecht in Berlin-Charlottenburg.