Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert, welche Nebenkosten bei Wohnraummietverhältnissen
auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Im Gewerbemietrecht gilt sie zwar nicht unmittelbar, hat aber eine wichtige Orientierungsfunktion
für zulässige Kostenarten – insbesondere wenn der Mietvertrag keine eigenen Definitionen enthält oder unklar formuliert ist.
Gerade in gewerblichen Mietverhältnissen kommt es häufig zu Streitigkeiten über Nebenkosten,
wenn einzelne Positionen nicht eindeutig zugeordnet werden können.
Ein Anwalt für Mietrecht prüft in solchen Fällen, ob sich der Vermieter
auf die BetrKV berufen darf – oder ob bestimmte Kosten vertraglich ausgeschlossen oder unwirksam vereinbart wurden.
Gewerbemietrecht · Betriebskostenprüfung · Anwalt Berlin Charlottenburg
Laut § 1 BetrKV sind Betriebskosten:
die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Dazu zählen wiederkehrende, objektbezogene Kosten – nicht jedoch:
Wichtig: Im Gewerbemietrecht müssen Betriebskosten ausdrücklich vertraglich vereinbart werden – es gibt keinen gesetzlichen Automatismus wie im Wohnraummietrecht.
Die BetrKV gilt unmittelbar nur bei Wohnraum. Bei gewerblichen Mietverhältnissen besteht Vertragsfreiheit – die Parteien können sämtliche Kosten vereinbaren, solange sie klar bestimmt und verständlich beschrieben sind.
Dennoch nutzen Gerichte die Betriebskostenverordnung (BetrKV) häufig analog, um unklare Vertragsbegriffe auszulegen.
Beispiel:
Steht im Vertrag: „Der Mieter trägt alle Betriebskosten nach der jeweils geltenden BetrKV“,
dann gilt die BetrKV vertraglich einbezogen und wird verbindlich.
Fehlt eine solche Bezugnahme, dient sie lediglich als Auslegungshilfe nach § 157 BGB.
Ein klar formulierter Gewerbemietvertrag schützt vor überraschenden Nebenkosten und rechtlichen Risiken. Lassen Sie Ihre Vertragsklauseln rechtzeitig prüfen – vor Unterschrift oder Verlängerung.
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Hier die häufigsten umlagefähigen Positionen, die auch in Gewerbemietverträgen anerkannt sind:
| Nr. | Kostenart (§ 2 BetrKV) | Typisches Beispiel im Gewerbe |
| ———- | ———————————————— | ————————————————————————————————————————— |
| 1 | Grundsteuer | laut Bescheid der Gemeinde |
| 2 | Wasserversorgung | Zählergebühren, Wasserverbrauch, Grundgebühren |
| 3 | Entwässerung | Kanalbenutzung, Niederschlagswasser |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Wartung, Messdienst |
| 5 | Warmwasser | Betrieb der Warmwasseranlage |
| 6 | Aufzug | Wartung, Notrufsystem, Stromverbrauch |
| 7 | Straßenreinigung / Müll | Gebühren der Kommune oder Entsorgungsfirmen |
| 8 | Gebäudereinigung / Hausmeister | Reinigung, Pflege, Schneeräumung |
| 9 | Gartenpflege | Grünflächen, Außenanlagen, Bewässerung |
| 10 | Beleuchtung | Allgemeinbeleuchtung in Fluren, Treppenhäusern, Tiefgarage |
| 11 | Versicherung | Haftpflicht, Gebäudeversicherung, Glasversicherung |
| 12 | Gemeinschaftsantenne / Breitband | falls vorhanden |
| 13 | Wartung technischer Anlagen | Aufzüge, Heizungsanlagen, Lüftung, Sprinkler |
| 14 | Sonstige Betriebskosten | nur, wenn im Vertrag konkret bezeichnet (z. B. Sicherheitsdienst, Parkplatzpflege) |
Sonstige Betriebskosten sind nur wirksam vereinbart, wenn die konkrete Kostenart im Vertrag ausdrücklich benannt wird. (z. B. Kosten für die Wartung der Lüftungsanlage). Pauschale Formulierungen sind unwirksam (§ 307 BGB).
Diese Positionen dürfen selbst bei ausdrücklicher Erwähnung nicht auf den Mieter umgelegt werden:
Selbst bei ausdrücklicher Erwähnung sind solche Positionen nicht als Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV anerkannt. Gerichte stufen sie als nicht laufend oder nicht objektbezogen ein.
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Jetzt prüfen lassenDer Vermieter ist verpflichtet, jährlich abzurechnen. Nach Ablauf von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums verfallen Nachforderungen (vgl. analog § 556 Abs. 3 BGB).
Der Mieter hat das Recht auf:
Eine nachträgliche Änderung des Umlageschlüssels ist nur mit Zustimmung des Mieters oder einer entsprechenden Vertragsklausel möglich.
In Gewerbemietverträgen finden sich häufig Formulierungen wie:
„Der Mieter trägt sämtliche Betriebskosten nach der jeweils geltenden Betriebskostenverordnung.“Diese Klausel ist zulässig, weil sie sich auf eine objektiv überprüfbare Rechtsquelle bezieht und dadurch transparente Definitionen schafft.
Unzulässig wären dagegen:
Diese sind zu unbestimmt und daher nach § 307 BGB unwirksam.
Fazit: Betriebskosten im Gewerbemietrecht – rechtssichere Gestaltung ist entscheidend
Die Betriebskostenverordnung ist zwar nicht zwingend, aber sie bietet klare Leitlinien, um Streitigkeiten über umlagefähige Kosten zu vermeiden.
Fehlerhafte oder unklare Klauseln führen in der Praxis häufig dazu, dass Vermieter Nachforderungen verlieren oder Mieter bereits gezahlte Beträge zurückfordern können.
Eine anwaltliche Vertragsprüfung vor Unterzeichnung oder bei Zweifeln in der Abrechnung spart in der Regel Zeit, Geld und langwierige Auseinandersetzungen.
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